原标题：观点直击 | 潘军：彩生活要重新焕发物业第一股的活力（实录） 来源：观点
在现有规模基础上追求增长点，成为了彩生活的发展重心。
观点地产网 8月26日，彩生活线上召开中期业绩会。
近两年经过一系列人事变动后，台上换了不少新面孔，本次业绩会出席的有董事会主席潘军、董事会副主席吴庆斌、执行董事陈新禹、副总裁尤琴、首席财务官杨澜。
从半年报的数据看，上半年彩生活的业绩表现并未给外界带来惊喜，整体上仍处发展失速阶段。
彩生活目前在管面积基本稳定在5.5亿平方米；但上半年公司总收益仅17.922亿元，同比微增0.7%；拥有人应占溢利约2.502亿元，同比增加5.8%；整体毛利微增0.4%至5.839亿元，毛利率略微下降0.1个百分点至32.6%。
彩生活创业至今已19年，且上市较早，某种意义上，其目前与众多物业股的发展节奏并不同步，正处于战略调整阶段，业绩表现也显出些许失落。
外界对彩生活多有规模持续增长的预期，因此原地踏步也被视为最大的“原罪”，这在资本市场上并不吃香。
对比同行，在管规模接近的保利物业上半年收益51.53亿，同比增长43.1%，动态市盈率约22.51倍；碧桂园服务收入115.6亿元，同比增长约84.3%，动态市盈率约38.05倍。
潘军有意提振市场信心，定下目标称要“重新焕发物业第一股的活力”。重新回到增长的轨道，潘军依旧强调“工作重心回到基础物业服务”。
在现有规模基础上追求增长点，成为了彩生活的发展重心。
成长性
关于成长性的质疑，吴庆斌并不回避：“我知道成长性更为外界所关注，其一是市场占有率，即规模上的成长；其二是整体收入的成长。”
但彩生活在这两个方面都不符合外界当下对物业股成长性的预期。从在管面积的规模维度看，其合约管理面积约5.65亿平方米，对应社区数量2817个；在管面积5.53亿平方米，产生收益面积3.59亿平方米。尽管处于现有物业股头部水平，但相比2020年末基本零增长。
舍弃过去盲目扩张的策略，彩生活从2020年开始进入调整期，管理层强调选择追求有质量的规模增长。
上半年彩生活基本没有做一单收并购。吴庆斌坦言：“我也知道收并购换增长最快，但是现在整个收并购市场，项目的成本、品质是不可控的，今年全委项目的增长率是往年的300%、400%，我们也直面竞争对手去竞争。”
潘军表示，彩生活是目前为止全行业收并购企业最多的，上市前兼并89个物业公司，上市后共收购125个物业公司，合计收并购200多个物业公司。
收并购步伐在受到“教训”后放缓，并更加注重品质问题。会上潘军表示：“未来对一些有特点的、契合彩生活发展的，还是会适度兼顾收并购，来实现规模进一步扩张。”
至于收购方面的考量，潘军认为，目前一线城市的住宅建设开发已经趋于饱和，而二、三、四线城市的社区服务行业仍处高度分散的阶段，这将是一片广阔的蓝海。
“这是未来彩生活进行深度挖掘的方向。”潘军认为，彩生活擅长进行低成本、高性价比竞争的独立第三方扩展，在这方面具有市场扩张独特的竞争优势。
但在增长命题上，潘军更多强调：“更重要的还是战略基础”。第一是提高客户满意度基础；第二依靠更好的激励机制；第三是打造标杆项目。
“我们想达成的最终目标，就是重新回到增长的轨道上来。第一就是增收，第二增量提速，最终实现有质量的增长。”
目前彩生活在做的两方面“增长”，一个是内涵增长，一个是外延增长。
内涵增长方面，“核心是改善原来的收购质量，不好的要斩钉截铁地去掉”，吴庆斌称。今年以来彩生活退出了2000万平方米在管面积，而这部分低效资产的剔除实际也利于整体财务指标的优化。
反映到报表上，截至上半年，彩生活的经营性现金流净额约人民币5.386亿元，同比增加约142.0%；有息负债总额余额约人民币23.368亿元，降幅约为7.6%。
外延式增长方面，吴庆斌认为，整个市场占有率集中度离天花板差得很远，而彩生活一定要走出自己的不同道路来。
“每年50%-60%的复合增长都不是问题，但核心还是要解决我们‘去哪儿’和‘干什么’的问题。如果不解决这两个问题，增长也是虚假的、不可持续的。”
“下一步主要把民生服务做好，这样的话也能把彩生活的竞争能力发挥出来。”李庆斌解释道，物业是业主的物业、政府的物业，基于这个核心理论，由物业管理服务到城市服务再到民生服务，最终的课题是如何解决好民生服务的问题。
调整转型
实际上，彩生活内部曾判定，公司目前已进入内生式增长的后期阶段。盘子已经够大了，重点还是在服务为核心的基础性物管业务。
去年彩生活着重于人员和管理架构的调整，上半年的调整工作则主要是深度的业务梳理、基础服务工作的夯实等。
据吴庆斌介绍，在业务梳理方面，其一是公司内部的管理体系全部重新再造，包括收费系统整体的改造等；二是建立整体的工单管理系统；其三是建立了“项目-区域-总部”的管理决策体系。前述三项主要是为提升管理效率，最后是搭建全国范围的整体市场拓展和管理体系，为未来的市场拓展奠定基础。
潘军再次突出“把工作重心回到基础物业服务”，一方面是进行硬件焕新，提升服务质量；一方面是着重软件方面，提高社区温度。
同时彩生活继续管理架构的调整。潘军形容过往的管理方式是“原汤化原食”，去年开始吴庆斌对整个管理架构进行了比较大的调整，即把原来二级集团重新划分为六大战区、两大特区，同时总部进行了部门精简、统一归口，加强事业部能力的落地。
此外，通过一年半的平台整合和技术系统优化，潘军称：“今年下半年到明年上半年，会进行相应一些第三方全委业务的拓展。”
而上半年收益、利润指标的波动，实际上也是业务转型所致。
分业务来看，上半年彩生活物业管理服务、增值服务、工程服务的收益分别为16.129亿元、1.452亿元和3320万元，分别同比增幅3.4%、减幅4.4%和减幅49.3%。
其中仅物业管理服务业务录得增长，上半年收入16.13亿，占收入比重90%。李庆斌表示，上半年舍弃低效资产的同时，彩生活还拓展了一些单价较高、收益好的项目。“随着新旧项目的调整替换，收入会逐步地增加。”
而增值服务的收益减幅4.4%，毛利率由2020年同期的94.4%下降6.9个百分点至87.5%。李庆斌坦言：“彩生活正在咬紧牙关做增值服务，这个路还要走一段，还会很困难。”
他继而表示，增值服务业务真正做到大规模可复制，要在下半年。而或许还要花一两年时间，彩生活还要在增值服务业务上补贴几个亿，才能真正做大。
架构调整及业务转型之外，彩生活也继续在资金回笼和债务层面进行调整。
上半年，彩生活的有息负债总额余额约人民币23.368亿元，降幅约为7.6%。陈新禹表示，上半年拓宽了境外新的融资渠道，即银行银团融资，并且进行了美元债置换，另外2021年7月已经还了1.3亿美元公司债。
“未来将继续优化债务结构和资金情况，充分利用境内外两个资本市场，优化融资结构，继续降低融资成本。”
以下为彩生活服务集团有限公司2021年中期业绩发布会问答实录：
现场提问：公司从2020年开始进入调整期，请问目前相关的进展程度以及成效如何，预期何时能回到以前的增长速度？
潘军：过去一年我们进行了深度的业务梳理，也做了很多基础服务工作的夯实。
分三个层面来讲。第一，我们把工作重心重新回到基础物业服务，更好地提升业主的满意度，通过提升服务质量，也就是对硬件进行焕新，针对软件则是提高社区温度。这些工作都是围绕这个目标来进行。
第二是进行管理架构的调整。大家都知道彩生活是全行业物业收购最多的，我们在上市前进行了89个物业公司的兼并，上市以后一共收购125个物业公司，加到一起收并购200多个物业公司。过往我们更多是用原汤化原食的方式，从去年开始吴总（吴庆斌）牵头对整个管理架构进行了比较大的调整，把原来二级集团进行重新划分，划分为六大战区、两大特区，同时总部进行了部门精简、统一归口，加强了事业部能力的落地。
第三是技术系统的优化。我们对原来的基础物业的信息化系统进行了重新调整，我们认为是在对传统ERP系统也进行了调整，结合移动端和客户系统进行重新组合，实现了业主数据线上化、平台化，提高了管理效率。实际上通过这一年半的整合以后，我们认为已经完成了基础平台的优化，进入到今年的下半年、明年上半年，我们会进行相应一些第三方的全委业务拓展。
拓展方面，相应的一些优质收并购标的，我们也会考虑。当然更重要的还是战略基础。第一我们要提高客户满意度基础；第二要靠更好的激励机制；第三是打造标杆项目。最终我们想达成的目标，就是重新回到增长的轨道上来——第一就是增收，第二增量提速，最终实现有质量的增长。
现场提问：彩生活的增长规模在最近两年有所放缓，面对激烈的增长竞争，未来增长方面有什么样的考虑？
吴庆斌：实际彩生活正在做的是两个增长，一个是内涵增长，一个是外延增长。
内涵增长方面，今年以来我们砍了两千万平方米面积，这些都是很低效、基础条件很差、收费很低的项目。所以从报表上反映出来，今年半年报现金流情况和资产负债情况整体变好，尤其是经营性现金流大幅提升，增长比例很高。
为什么面积没怎么涨，但是利润涨了很多，经营性现金流涨了很多，资产负债率下降很多，说明内涵式增长的作用，公司变得更健康了。核心就是改善原来的收购，收购完之后要把好的管得更好，不好的斩钉截铁地去掉。
外延式增长方面，我觉得彩生活一定要走出自己的不同道路来，因为整个物业行业集中度还是不够，虽然有龙头企业，但是整个市场占有率集中度离天花板差得很远。“物业是业主的物业、政府的物业”，基于这句话我们一直沿着这条道路在走，由物业管理服务到城市服务，最终是民生服务，我们怎么围绕民生服务的终极目标，怎么为业主、政府解决好民生问题，提升幸福感、获得感，这是个大课题，空间更大。
下一步主要把民生服务做好，充分发挥彩生活的竞争能力。因为彩生活经过这些年的发展，我们在管理上把项目分成七个等级，制定了不同的服务标准和管理体系、作业体系。我们通过民生服务，涉及老旧小区、十年前的房子、20年前的房子，帮政府、老百姓解决问题。从这个点出发，我们的增长会很快，每年50%-60%的复合增长都不是问题，核心还是要解决我们去哪儿的问题和干什么的问题。如果不解决这两个问题，这个增长也是虚假的，不可持续的。可持续的增长才是真正的增长。
现场提问：上半年公司各业务板块的收入跟毛利率情况如何？增值业务的收入跟毛利率都有所下降，原因是什么？
杨澜：2021年上半年，公司整体的收入平稳略增。以板块来看，物业管理服务收入上半年16.13亿，占收入比重90%，同比增长3.4%。实际上过去一段时间，彩生活对物业管理项目进行了梳理，主动放弃了一些效益差的项目，同时也拓展了一些单价较高，收益好的项目，未来随着旧项目的调整结束，新项目的并入，收入会逐步地增加。
增值服务的收入上半年实现了1.45亿，同比上年有所下降，整体来说是比较平稳的，具体来看销售租赁有4.6%的增长，线上投资相关的业务有330万元的下降，此外工程服务受到疫情的影响，业务模式销售量减少，带动了工程服务相应的收入减少。
毛利率方面，整体毛利率32.6%属于较高良好的水平，随着降本增效各项措施的开展，上半年物业管理服务的毛利率有所提升，提升了1个百分点，达到27.8%。工程服务及增值服务毛利率略有下降，主要是受到业务调整和疫情影响。展望未来，公司整体毛利率预计维持在当前较为良好的水平上。
现场提问：彩生活在7月份的公告里面提到公司有计划分拆物业管理业务独立上市的消息，请问目前的进展如何？
潘军：关于这个方面联交所有相应的严格的规定，我们如果有任何实质性的进展，将会以公告的方式通知投资者，没有更多可分享的了。
现场提问：7月23日住建部公布关于《持续整治规范房地产市场秩序的通知》，提到物业服务因城施策的重点项目，包括收费标准、公区收益等，公司对这个政策的看法是怎样的？结合这个政策，彩生活未来发展有什么样的思路？
潘军：当时住建部做政策时，我们有参与。关于公区收益等，实际上就是大家提到的收费模式，过往彩生活上市初期用的较多是酬金制，当下行业转为包干制模型。公区的部分严格意义上很多物业收入利润来源于增值服务，人工单个成本一定也是上升的，我们希望通过技术提升实现我们整体员工的收入，包括整体生活的改善。从这一部分来讲，实际上是我们物业公司和业委会在公区部分的方式更好，因为包干制要给物业公司，除了物业费外，是作为对物业费的补贴性收入。对财政来讲，这个问题已经在物业服务协议里进行相应的明确，这应该不会有太大的影响。
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2021-08-31 00:01
