华夏时报记者：刘诗萌北京报道
自去年下半年长租公寓“暴雷”事件频发引起公众广泛关注后，作为市场化租赁住房的重要补充部分，保障性租赁住房成为2021年房地产政策的重点之一。
7月2日，国务院办公厅发布了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（下称“意见”）， 要求加快发展保障性租赁住房，促进解决好大城市住房突出问题。《意见》明确了保障性租赁住房的主要对象为新市民、青年人，主要户型为建筑面积不超过70平方米的小户型。为引导多主体投资、多渠道供给保障性租赁住房，政府将给予土地、财税、金融等政策支持，包括允许利用企事业单位自有土地建设保障性租赁住房，变更土地用途，不补缴土地价款；中央通过现有经费渠道，对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以补助；支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放等。
“从房地产调控的长效机制看，过去发展租赁的很多政策停留在口头鼓励，这次的意见更多着力在执行层面，预计对市场有很良性的影响。”中原地产首席分析师张大伟对《华夏时报》记者表示。
半年内三度出台重磅政策
2020年11月，长租公寓头部企业、美股上市公司蛋壳公寓暴雷，其“长收短付”“租金贷”等模式导致全国各地房东、租客利益受损。为此，年底召开的中央经济工作会议提出，要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。2021年政府工作报告也提出，要切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
保障性租赁住房是租房市场中除市场化租赁住房以外的另一个组成部分。作为住房保障体系的重要一环，扩大保障性租赁住房供给有利于缓解住房租赁市场结构性供给不足，实现全体人民住有所居。
2021年上半年，国家大力推动保障性租赁住房建设。4月9日和5月12日、14日，住建部分别召开了两次保障性租赁住房工作座谈会，第一次北京、上海、广州、深圳、福州、南宁6个城市相关负责人参加，第二次北京、上海、广州、深圳等40个负责人分两批参加，明确要将大力发展保障性租赁住房，促进解决新市民、青年人住房困难问题列入重要议事日程。
6月18日，国务院常务会议召开，会议表示将加快发展保障性租赁住房的政策，缓解新市民青年人等群体住房困难。这一会议正式给出了财税方面的支持政策：从10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税；对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税。
而此次的《意见》是半年内第三个支持保障性租赁住房建设的重磅政策，不仅体现了财税支持，更出台了土地、资金、金融等多方面的政策支持。
完善土地制度支持
在各方面政策支持中，最引人关注的是土地政策的支持。《意见》强调多主体供给、多渠道保障，明确了可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房。农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房，建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。
企事业单位、产业园区也可建设保障性租赁住房。企事业单位依法取得使用权的土地，在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许用于建设保障性租赁住房，并变更土地用途，不补缴土地价款。产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房。
此外，闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，允许改建为保障性租赁住房。用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。
张大伟认为，和以前的租赁政策相比，这次的政策基本提及了从土地供应到税费减免等制约过去租赁发展的方方面面，都从基本土地制度方面刺激租赁市场的发展。不过从当下市场看，租赁需求主要集中在一二线城市的交通优质区域，但很多城市将租赁土地供应在远郊区，出现供需不对等的情况。这一点上也需要在有国务院政策的基础上让渡土地收益，只有地方主动性提高，才能将国务院的政策发挥更大作用。
打击变相销售、骗取优惠政策
除了上述政策支持外，《意见》还加强了保障性租赁住房的金融支持：加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款；支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者表示，对于银行来说，在对保障性租赁住房的信贷方面其实是有一定顾虑的，类似的政策表态明确予以支持，促使银行应将保障性租赁住房的信贷支持作为一个重要的方向；而对于各类租赁企业来说，去年“暴雷”频发也导致其对租赁市场有所顾虑，鼓励经营好的企业发行债券具有较为积极的导向，能够减少企业的后顾之忧。
另外值得注意的是，《意见》同时强调了要对借保障性租赁住房之名骗取优惠政策进行严格监管。在基础制度方面，要求保障性租赁住房不得上市销售或变相销售，严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策。产业园区配套用地面积提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅。不符合保障性租赁住房政策规定、未被纳入保障性租赁住房规范管理的项目，不得享受利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房不补缴土地价款等国家对保障性租赁住房的专门支持政策。
“总体来说，租赁市场改革进入了新时代，即从缓解供给不足矛盾转变为结构性调整的矛盾。保障性租赁住房的市场地位明显上升。”严跃进指出。
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反垄断继续加码！两起收购案遭调查，涉及美团、搜电…刚刚，中央也有新表态
2021-08-31 00:01
